Grundrisse Umbau Altbau Doppelhaushälfte

last year

last modified: 12 months ago

Hallo,

wir haben die Möglichkeit, ein altes Haus zu kaufen. Der vordere Teil ist von 1935, der hintere Anbau ist von ca. 1957.

Die beiden Häuser sind durch den Anbau an der langen Seite miteinander verbunden, was für die Fensteranordnung nicht optimal ist.

Hier mal ein Bild als Draufsicht. Rechts, wo der ältere Teil steht, ist Süden.

Leider sind fast alle Bauunterlagen im Krieg verschollen, diese zwei Zeichnungen sind noch vorhanden:

Ansicht von vorn (Straße)

Ich habe zwei Grundrisse gezeichnet, die den Ist-Zustand zeigen:

Erdgeschoss

Obergeschoss

In beiden Etagen sind die Deckenhöhen sehr niedrig. Unten 2,50m, oben 2,30m (Altbau) bzw. 2,10m (Anbau).

Die Idee ist daher, das Obergeschoss des Anbaus komplett durch einen neuen Aufbau in Holzständerbauweise mit Flachdach zu ersetzen.

Wir bräuchten Küche, Wohnzimmer, Esszimmer, zwei Kinderzimmer, zwei Arbeitszimmer, ein Schlafzimmer (evtl. auch kombiniert mit einem AZ) und optimal ein Hobby-/Spielzimmer.

Unsere Idee für den Umbau:

Im unteren Bereich Anbau wollen wir ein kombiniertes Küchen-/Ess-/Wohnzimmer mit großer Glasfront.

Darüber dann die Kinder- und Arbeitszimmer und unser Schlafzimmer. Damit es hell ist, ein Oberlicht im Dach und eine Öffnung in der Zwischendecke, um das Licht bis nach unten zu bekommen.

Den unteren Teil des Altbaus könnte man als Einliegerwohnung abtrennen.

Ich habe das in die alten Pläne eingezeichnet:

Erdgeschoss:

Obergeschoss:

Der Flur ist durch die Treppe am anderen Ende sehr lang, das finden wir ungünstig.

Noch eine zweite Treppe statt Lichtöffnung?

Der Balkon soll auch gleichzeitig Sonnenschutz für das EG sein, darunter wäre dann die Glasfront.

So weit unsere Ideen.

Vielleicht gibt es aber noch eine bessere Aufteilung. Oder Dinge, die wir nicht bedacht haben. Wir wären für Meinungen von euch sehr dankbar!

Jana & Daniel

Featured Answer

PRO

Nicola Bushuven Interior Consulting

12 months ago

Hallo Jana und Daniel,

dieses Haus ist echt eine harte Nuss - hier also mein Denkansatz. (Den ich genauso verstanden haben möchte, denn es gibt natürlich Begebenheiten, die geprüft werden müssen. Und sehr akkurat ist der GR auch nicht - aber das muss zu diesem Zeitpunkt auch noch gar nicht sein.)

Den Appendix würde ich wegnehmen und den Eingang zur Straße hin verlegen. Gibt es einen Grund dafür, dass das einmal so angelegt worden ist?

Sehr mutig habe ich einen der beiden Schornsteine abgerissen und einen neuen in den Altbau gelegt. So können dort ein Technikraum und ein Gäste WC entstehen.

Sinn dieser aufwändigen Aktion ist es, nach hinten hin - also dort, wo der schöne Garten ist - einen geradlinigen Lebensraum zu schaffen. Die ganzen Vor-und Rücksprünge, die dieses Haus hat, machen es kleinteilig und extrem schwierig zu möblieren.

Ich möbliere meine Grundrisse immer, damit Sie eine bessere Vorstellung davon bekommen und ich nutze dafür Möbel in realen Maßen und nicht diese meist viel zu kleinen aus dem Neufert. Die qm Angaben sind grob und dienen nur der Orientierung.

Ihre Arbeitszimmer habe ich nach vorne gelegt. Man könnte auch überlegen, hier die Kinderzimmer zu platzieren. Aus dem Gästebad bekommt man auch ein kleines Duschbad, die Haustechnik könnte auch nach oben verschwinden.

Den Flur hätte ich gerne noch etwas breiter - aber dafür müssten weitere Wände versetzt werden.

Sehr groß sind die Räume nicht - bis auf das Zentrum hinten - aber so ist das Haus im Flow und ich habe auf die ELW verzichtet, da Sie etwas von "mehr Platz" schrieben.

Im OG gibt es immer ein Zimmer, das nicht ganz so toll ist, bedingt durch den Baukörper und die Lage der Fenster.

Dafür bekommen Sie nun ein familientaugliches Bad (Steigleitungen vom Technikraum/Gäste WC). einen großzügigen Elternbreich und zwei ählich große Kinderzimmer. Das könnte man durch Versetzen einer weiteren Wand noch etwas fairer aufteilen.

Im Flur, der zu dem zweiten Kinderzimmer führt, sind Stauraum und Waschmaschine untergebracht - ich habe schon einmal etwas Ähnliches geplant und die Familie ist sehr angetan davon, weil sie jetzt nicht mehr die Wäsche durch das ganze Haus tragen müssen. So wird dieser unattraktive Raum gut genutzt.

Wenn die Büros nach oben kommen, würde ich die Wände anders platzieren:

Das ist von der Architketur her deutlich schöner, Sie haben aber einen Arbeitsbereich/eine Bilbliothek (mit Blick auf den Garten!) als offenen Raum.

Wie schon geschrieben: Es ist ein nicht unerheblicher Aufwand, der nur gerechtfertigt ist, wenn das Haus für Sie andere, fette Pluspunkte hat. Nachdem ich nun ein paar Pfund Gehirnschmalz investiert habe, halte ich es aber ansout für möglich, aus dieser verwinkelten Immobilie eine zeitgenössisches, gemütliches Zuhause für Sie und Ihre Familie zu machen,

Ich war forsch - aber bei so einem Projekt kann man so schlecht auf halber Strecke stehen bleiben.

Nun lassen Sie mal Ihre Gedanken dazu kreisen. :-)

Herzlich

NIC

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Comments (15)

Evelin
12 months ago
Hallo,

manchmal bin ich schon erstaunt, was von einem Forum, was nicht auf Gebäudeplanung spezialisiert ist, erwartet wird mit den gezeigten Vorgaben.

Für euer Projekt brauchst du zwei Dinge. Das Haus solltet ihr von außen und innen digital scannen lassen, und diese Pläne einem Architekten geben mit euren Wunschvorstellungen.
Daniel Schmidt thanked Evelin
Daniel Schmidt
Original Author
12 months ago
Hallo Evelin,

vielen Dank für deinen Kommentar.

Hier im Forum gibt es schon viele andere Beiträge über schwierige Grundrisse. Ein ähnlich gearteter Grundriss wurde aber leider noch nicht besprochen. Falls doch, gerne verlinken...

Wir sind uns halt unsicher, ob wir unsere Anforderungen bzgl. der Räume in diesem Baukörper unterkriegen. Den Baukörper verändern, abgesehen vom Flachdach anstatt Schrägdach im OG des langen Teils, dürfen wir nicht. Uns fehlen als Laien die Kenntnisse und Ideen, wie man in lange schmale Hausteile genügend Licht und Weite auch bei niedrigeren Deckenhöhen bekommt.

Wir haben das Haus noch nicht gekauft und daher ist es auch schwierig, das Haus von einem Architekten digital scannen zu lassen. Das könnten wir ja erst machen, wenn es uns gehört. Aber falls wir dann feststellen, dass es mit dem vorgegebenen Grundriss nicht funktioniert, haben wir ein Problem.

Viele Grüße und ein schönes langes Mai-Wochenende!

Jana & Daniel
PRO
pickartzarchitektur
12 months ago
last modified: 12 months ago
Sie sollten auf jeden Fall vor dem Kauf eine Immobilienkaufberatung durch einen umbauerfahrenen Architekten in Anspruch nehmen. In dem Ortstermin kann Ihnen der Architekt eine Rückmeldung geben. ob die von Ihnen geplanten Baumaßnahmen unter dem Aspekt des Bau-und des Planungsrechtes wie auch der Statik/der Konstruktion realistisch umgesetzt werden können. Auch ist die Angabe eines ersten, überschlägigen Kostenrahmens für den Umbau möglich. Ggf. ist ein erstes Vorgespräch mit den Baubehörden hilfreich/erforderlich um die rechtliche Seite des Bauvorhabens zu klären und spätere Komplikationen zu vermeiden.

Da Sie den Umbau nicht ohne Architekten durchführen können, empfehle ich diese Vorgehensweise. Ihre Fragen lassen sich auf der Grundlage Ihrer bisherigen Informationen für Sie nicht angemessen beantworten. Dafür müssen -nach Kauf- erst weitergehende Vorarbeiten geleistet werden (Demontage/Rückbau/Bauaufnahme/Anfertigen von Bestandszeichnungen etc.)
Daniel Schmidt thanked pickartzarchitektur
PRO
Nicola Bushuven Interior Consulting
12 months ago
Hallo Jana und Daniel,

es ist richtig, was @pickartzarchitektur schreibt - aber ich denke, Sie sind hier auf der Suche nach einer Inspiration. Dafür ist dieses Forum prima geeignet und viel mehr kann es aus genannten Gründen bei so einem umfangreichen Projekt nicht leisten. Da bin ich deutlich entspannter als Evelin. In Summe sind hier schon tolle Idee entstanden.

Ich würde deutlich mutiger herangehen als Sie es in Ihrer Skizze getan haben. Tabula rasa wäre angesgt, um ein tolles Ergebnis zu erzielen, mit dem Sie und Ihre Familie glücklich werden. Und hier liegt der Knackpunkt:

Das Haus, das Sie gerade an der Angel haben, entspricht nicht Ihren Bedürfnissen und hat einen sehr speziellen GR - und nur den Vorgarten (?). Das heißt, Sie werden sehr viel Geld und Zeit investieren müssen, um es dem anzupassen.

Wenn das für Sie keine Herausforderung darstellt und es irgendetwas anderes gibt, das Sie an dem Haus begeistert: fein. Dann mache ich auch gerne eine Skizze für Sie. Wenn Sie eng planen müssen (Sie werden einen Grund haben für die Einliegerwohnung.) oder es halt nur so ein Haus ist, das gerade verfügbar ist, würde ich noch einmal sehr tief in mich gehen und ggfs. weitersuchen.

Ich will Ihnen nicht den Spaß verderben, wo schon zwei entmutigende Kommetare unter Ihrem Anliegen gelandet sind. Man kann verschrobene und verbaute Häuser lieben und in ein einmaliges Zuhause verwandeln (habe selbst so eines), wenn es ein paar andere Pluspunkte hat, z.B. die perfekte Lage. Was war es denn, das Sie dazu geführt hat, es in Ihren Gedanken zu renovieren?

Herzliche Grüße

NIC
Daniel Schmidt thanked Nicola Bushuven Interior Consulting
Daniel Schmidt
Original Author
12 months ago
Liebe Frau Bushuven,

es war tatsächlich der Garten bzw. was man daraus machen könnte. Ein Senkgarten mit Sonnenterasse...ein kleines privates Refugium inmitten der Vorstadt. Eine Möglichkeit für die Kinder, mehr an der frischen Luft zu sein (obwohl uns klar ist, dass es in nicht allzu ferner Zeit darauf hinaus laufen wird, dass sie mit dem Handy auf der Terasse chillen...aber egal, immerhin an der Luft ;-)). Am Abend durch eine grosse Fensterfront auf den Garten schauen und die Ruhe und das Licht geniessen.

Die Strasse vorm Haus ist quasi eine Anliegerstrasse ohne Durchgangsverkehr. Das Grundstück ist gute 500 qm gross.

Wir haben uns mehrere andere Objekte angesehen, aber bei diesem hier hatten wir das erste Mal beide eine Art von Vision, dass es das Richtige für unsere Familie sein könnte.

Zum anderen ist die Lage ein grosser Punkt für uns: Wir wohnen bereits im Viertel und möchten gerne da bleiben. Die Kinder haben da ihre Freunde, gehen hier zur Schule, unsere Arbeitsstätten sind in der Nähe, man kann alle wichtigen Orte bequem mit dem Fahrrad erreichen.

Das Viertel ist beliebt und entsprechend hoch sind die Preise. Wir sind finanziell gut aufgestellt, aber die Mittel sind nicht unbegrenzt. Die Einliegerwohnung könnte das vielleicht ein wenig auffangen, ist aber kein Muss. Einen kompletten Abriss und Neubau zusätzlich zum Kauf könnten wir nicht in einem Rutsch stemmen.

Wir sind beide bereits 50 Jahre alt, die Kinder werden in 15 Jahren (vielleicht pünktlich zu unserem Ruhestand) wahrscheinlich ihre eigenen Wege gehen.

So sind wir derzeit hin und her gerissen: Wir brauchen mehr Platz - hier könnte es den geben, aber man braucht schon etwas Mut und eine Menge Vorstellungsvermögen.

Wenn Sie mögen, zeigen Sie uns gerne Ihre Ideen - Tabularasa klingt irgendwie nach Abenteuer und ganz neuen Erfahrungen!

Viele Grüße

Jana & Daniel
PRO
Nicola Bushuven Interior Consulting
12 months ago
Hallo Jana und Daniel,

den Garten hatte ich tatsächlich vermisst - es sah für mich auf den ersten Bildern so aus, was wäre dort schon das nächste Haus.

Es kommen einige Pluspunkte zusammen, so dass man ernsthaft darüber nachdenken kann. Für unten hätte ich schon eine Idee, aber oben scheitere ich noch an der Wegeführung - die ist wirklich eine Herausforderung.

Wenn man soetwas anfängt, soll am Ende auch ein tolles Ergebis stehen.

Habe ich das richtig verstanden - Sie dürfen das Dach durch ein Flachdach ersetzen - aber die Fläche des Balkons nicht dazunehmen?

Viele Grüße

NIC
Daniel Schmidt thanked Nicola Bushuven Interior Consulting
Daniel Schmidt
Original Author
12 months ago
Der derzeitige Balkon (grün eingefärbt) kann mit dazu genommen werden.

Es stehen mehrere dieser Häuser in der Umgebung und zwei Häuser weiter wurde vor ca. 5 Jahren ein Flachdach auf den Anbauteil gesetzt. Allerdings wurde da die Zimmeraufteilung nicht geändert, wir haben mit dem Besitzer schon gesprochen.

Ein Freund von uns arbeitet im Bauamt; das Flachdach und der "Überbau" des jetzigen Balkons (auch der Teil zum Altbau hin) würde genehmigt werden. Das Dach darf aber nicht höher als die angrenzende Doppelhaushälfte werden und auch keine Erker, Gauben oder ähnliches.

Die Gaube am Altbau-Teil zur Strasse hin könnte man eventuell über die ganze Breite ziehen.

Viele Grüße

Jana & Daniel
PRO
Lu Interior Berlin
12 months ago
Hallo Jana und Daniel,

eure Planungsansätze sind schon Mal ein sehr guter Anfang.

Ich bin etwas darüber gestolpert, ob es für die Einliegerwohnung auch genügend Wasser- und Sanitär Anschlüsse gibt ... und ob das dann eine gute und sinnvolle Aufteilung ergibt. Ich weiß, dass das nicht eure Haupt-Frage war... doch das ist mir zusätzlich aufgefallen.

Grundsätzlich kann ich euch sehr gerne anbieten, einmal mit euch ein kostenloses Erstgespräch zu führen. Wir machen Jahrelang Planungen und Umsetzungen in Altbauten. Und ich finde es immer gut, ein gemeinsames Gespräch zu führen. Dann kann ich besser einschätzen was ihr genau vor habt und an welchem Stand ihr gerade seid. Darum würde ich euch gerne anbiten einmal persöhnlich über euer Vorhaben zu sprechen.

Falls ihr Interesse daran habt lade ich euch herzlich ein mich zu kontaktieren. Ich freu mich euch und euer Projekt kennen zu lernen

Bucht euch gerne, hier einen Termin zum kostenlosen Beratungs-Gespräch mit mir, ich freue mich auf euch!

Termin zum kostenlosen Beratungs-Gespräch

Mit besten Grüßen Luisa

von Lu Interior Berlin

Webseite > LU INTERIOR BERLIN
Daniel Schmidt thanked Lu Interior Berlin
Daniel Schmidt
Original Author
12 months ago
Hallo Luise, hallo Kado,

vielen Dank, dass ihr euch Gedanken gemacht habt. Die Idee mit der Ankleide ist echt gut!

Wir haben morgen einen Vor-Ort-Termin mit einem Architekten, der auch Energieberater ist. Dank euer aller Hinweise, Anmerkungen, Inspirationen fühlen wir uns gut gerüstet für das Treffen. Man muss ja auch die passenden Fragen dabei haben, was gar nicht so einfach ist.

Vielen Dank an alle!

Jana & Daniel
Daniel Schmidt
Original Author
11 months ago
Hallo Frau Bushuven,

die Eingänge sind bei diesen Häusern immer auf der Hofseite. Weiter vorne ist noch ein Tor zur Straße, so dass niemand in den Garten kommt. Ich vermute, man wollte sich damals eine zweite Tür sparen.

Vielen Dank für die tollen Entwürfe. Dank der Möbel kann man sich die Räume viel besser vorstellen. Da sieht man, wie schön man es gestalten könnte, wenn man keine Rücksicht auf bestehende Strukturen (und damit auf die Kosten) nehmen muss. Das Haus hat tatsächlich eine Menge Potential!

Ja, wenn man den Technikraum und die Bäder auf die andere Seite legt, hat man plötzlich genügend Platz im schmalen Teil. Ich fürchte nur, wenn man das macht und bedenkt, dass alle Außenwände, die bestehen bleiben, gedämmt werden müssten (evtl. auch die Bodenplatte) plus neues Dach, um etwas Höhe zu gewinnen, dann ist es wahrscheinlich sogar günstiger, das bestehende Haus anzureißen und komplett neu zu bauen. Leider übersteigt das dann doch unser Budget.

Viele Grüße

Jana & Daniel
PRO
Nicola Bushuven Interior Consulting
11 months ago
Hallo Jana und Daniel,

nehmen Sie es als Gedankenspiel - es kommt häufig etwas Gutes dabei heraus, wenn sich einmal von etwas löst und das kann am Ende auch eine ganz andere Lösung sein. Ihr Architekt vor Ort ist der richtige Ansprechpartner - auch für eine Kostenschätzung.

Ein Wand herauszunehmen, ist nicht so teuer (außer, man braucht eine aufwändige Trägerkonstruktion) - aber das danach: Boden, Elektro, Wände - und da Sie das vermutlich sowieso machen müssen, war ich hier frei.

Die Erzählung von "abreißen und neu bauen ist günstiger" kann ich nicht immer nachvollziehen. Allein Rückbau und Entsorgung kostet eine Menge Geld. Es ist nur einfacher, als sich beim Entwurf mit einem originellen Bestandsbaukörper herumzuschlagen. ;-)

Mich würde interessieren, was der Architekt sagt. Viel Vergnügen morgen!

Herzliche Grüße

NIC
Daniel Schmidt thanked Nicola Bushuven Interior Consulting
PRO
Hamburger Hütten
11 months ago
Hallo,

ich verfolge gespannt die Überlegungen und Vorschläge hier.

Häufig wurde in der Nachkriegszeit mit so dürftigen Mitteln gebaut, dass sich Eingriffe in (gerade nur so) tragende Wände und Decken und zuweilen auch schon zusätzliche Lasten durch Vorsatzschalen, Unterzüge, Fensterstürze etc. als äußerst schwierig und damit kostspielig herausstellen. Der Umbau ist auf jeden Fall mit finanziellen Risiken verbunden. Falls sich das bewahrheitet, könnte man in Erwägung ziehen, den Anbau von 1957 abzureißen und durch einen offenen eingeschossigen Neubau mit einer schönen Raumhöhe für Küche und Wohnbereich zu ersetzen. Vielleicht wäre darin noch eine offene Galerie mit Arbeitsplätzen denkbar. Der Altbau bliebe dann - evl. ergänzt um große Gauben im Dachgeschoss - für die individuellen Zimmer und Nebenräume.

Wenn die Bausubstanz erhaltenswert und im Erdgeschoss ausreichend veränderbar ist, wäre es vielleicht auch eine Möglichkeit, die Decke über den Obergeschossräumen für schönere Räume zu öffnen und so auch auf Abriss und Neubau des Obergeschosses zu verzichten.

Sofern es bei dem Plan mit der Einliegerwohnung im EG bleibt, liegt die Treppe wirklich ungünstig und könnte an zentralerer Stelle für weniger Verkehrsflächen, eine vertikale Öffnung und somit eine luftige Komponente im ansonsten eher niedrigen Erdgeschoss sorgen.

Grüße aus Hamburg
Daniel Schmidt
Original Author
11 months ago
Hallo ihr Lieben,

wir wollten noch ein Update geben, wie es weiter gegangen ist. Der Gutachter/Architekt war da und hat uns eine sehr detaillierte Aufstellung über die zu erwartenden Kosten für die energetische Sanierung und den von uns gewünschte Umbau erstellt.

Leider übersteigt die Summe unser Budget, so dass wir uns von dem Objekt verabschiedet haben. Natürlich hätte man viel in Eigenleistung machen können und damit Kosten sparen, aber wir wollen auch nicht jahrelang auf einer Baustelle wohnen. Ein bisschen traurig sind wir schon, glauben aber, die richtige Entscheidung getroffen zu haben.

Vielen Dank nochmal für eure tollen Vorschläge!

Jana & Daniel
PRO
Nicola Bushuven Interior Consulting
11 months ago
Ach, wie schade - aber danke für die Rückmeldung. Das richtige Haus läuft Ihnen noch über den Weg. Toi-toi-toi!

Grundrisse Umbau Altbau Doppelhaushälfte

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Evelin

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